TAGPROJEKT

Opdateret 8. marts 2024

Seneste nyt

Udbudsmaterialet er færdigt og sendt til fire udvalgte entreprenører den 29. februar.

De 4 firmaer vi har inviteret til at give et tilbud på projektet er følgende:

• Egon Olsen og Søn

• PNP

• ILKC

• Wolff Svendsen

De fire firmaer har alle været på besigtigelse i uge 8 og 9. Vi har allerede modtaget et par spørgsmål omkring udbudsmaterialet, så entreprenørene er godt i gang med at se på det.

Tilbuddet fra hver entreprenør skal skal afleveres den 2. april kl. 14.00 og vi vil så sammen med VOPA se tilbuddene igennem og forhandle med entreprenørerne om hvem der kommer til at få opgaven.

Sideløbende har vi været i dialog med 5 banker i forhold til finansiering af henholdsvis byggekredit og fælleslån. Vi har udvalgt to banker, som vi fortsætter drøftelser med. Vi har tilbudt at flytte foreningens andre bankengagementer med, hvis det betyder, at vi kan få bedre vilkår.

Umiddelbart ligger renten i tilbuddene under de renter, der er brugt i det oprindelige projektforslag. Så det er positivt, og vi håber vi kan få renten yderligere ned før endelig underskrift.

Har du lyst til at bidrage til projektet, er du velkommen til at skrive til bestyrelsen.

nyt tag i EF Frankrigshuse

Vi skal have udskiftet taget og er nu klar med flere detaljer om projektet i form af økonomi, byggeproces, tidsplan og relevante til- og fravalg.

Den hurtige version er, at vi har fået et estimat på udskiftning på 31.962.000 kr. Udgifterne for hver enkelt lejlighed afhængiger af størrelse (fordelingstal). Den estimerede pris for din lejlighed, kan findes i Bilag 1 - Budget og fordelingsoversigt, som kan findes under DOKUMENTER længere ned på denne side.

Der er mulighed for at indgå i fælleslån med månedlige ydelser, eller betale det fulde beløb kontant. Hvad end du vil deltage i fælleslån eller betale din andel kontant, vil dette skulle ske umiddelbart efter taget er udskiftet. Da renten på lånet og de endelige udgifter til projektet først foreligger efter gennemførelsen, kan det endelige beløb blive justeret.

Herunder nærmere detaljer om projektet og hvad der skal stemmes om til den ekstraordinære generalforsamling.

Hvorfor skal taget skiftes?

Det nuværende tag på vores bygninger er det oprindelige fra 1936, og det trænger til at blive skiftet. Tagstenene er ved at smuldre, og der sker vandindtrængning, særligt på grund af manglende understrygning (indvendig tætning af taget med mørtel) og omkring de gamle tagvinduer. Der foretages løbende vedligehold af understrygning, men det er svært at få alt med.

På tidligere generalforsamlinger har der været præsenteret og stemt om tre løsninger:

1. Udskiftning 1:1.

2. frasalg af loftareal til 4. sal og derigennem finansiere tagprojekt

3. frasalg af loftsareal til tredjepart og derigennem finansiere tagprojektet.

Der har været både høj tilslutning til en 1:1 udskiftning af taget og lav interesse for de to andre løsninger. Så bestyrelsen og Taggruppen er gået videre med 1:1 udskiftning, hvilket vi nu derfor er klar med følgende projektplan og budget for.

Tagets tilstand er beskrevet i vedligeholdelsesplanen (pdf) fra 2015 udarbejdet af Vopa. På billederne herunder fremgår nogle steder, hvor det er tydeligt at se behovet for udskiftning af taget.

Praktisk om projektet

Der er ingen tvivl om, at en tagudskiftning er et rigtig stort projekt, og som beboer/ejer kan det ikke undgås, at det kommer til at påvirke hverdagen. En stor del af foreningen vil være en byggeplads, og der vil være meget aktivitet, når byggeriet står på. 

De største gener i byggeperioden vil umiddelbart være:

• Mindre udsyn fra din lejlighed på grund af stillads

• Byggestøj

• Mindre tilgængelighed i gården og på fortov

• Begrænset adgang til loftet i byggeperioden

Vi forventer, at der vil blive arbejdet på begge bygninger på samme tid, således at byggeperioden gøres så kort som mulig. For hver bygning vil der arbejdes i etaper, så kun en del af bygningen vil være pakket ind i stillads i hver etape.

Arbejdet kræver stillads på både gade- og gårdsiden. Stilladset vil gå helt til toppen af bygningen, og i perioden hvor det gamle tag er pillet af, vil det også gå henover bygningen.

Taggruppen forventer, at tagudskiftningen starter i 2024 og hele projektet er afsluttet 12 måneder efter opstart. Se mere information under punktet Det videre forløb.

Den tekniske løsning

De nuværende røde tegl erstattes af tegl i tilnærmelsesvis samme farve og profil. Inden de nye tegl lægges, rettes de eksisterende spær op, og der vil desuden ske en udskiftning af dårlige træ i tagkonstruktionen. Umiddelbart ser det eksisterende træ godt ud.

Der etableres nyt fast undertag af tagpap på brandimprægnerede brædder. Det sikrer, at det nye tag er tæt, og at der ikke skal ske den løbende understrygning, som vi får udført hvert år med det nuværende tag.

Ved gennemgang af taget, er der registreret enkelte dårlige gulvbrædder, som følge af vandindtrængning over tid. Disse brædder skiftes naturligvis også.

Ventilationsskakte føres ud gennem taget, som det også er tilfældet i dag.

Tagrender og nedløbsrør udskiftes fra plast til zink/stål, der vil give bygningen et mere opdateret udseende. 

El og belysning

Den nuværende belysning på loftet er meget sparsom og uddateret. Bestyrelsen har gennem de senere år modtaget flere henvendelser omkring forbedring. Derfor udskifter vi al belysning på loftet. 

I samme omgang skifter vi hele elinstallationen, så alt el fra etageadskillelsen mellem 4. sal og taget, bliver nyt. Det giver mening, da de eksisterende kabler er af stof, der er ved at være mørt. Den nye belysning vil være sensorstyret, så det giver mening at få fjernet alle gamle kontakter mv. 

Døre og vinduer

De nuværende døre fra opgangen og ind på loftet udskiftes til branddøre, så vi øger brandsikkerheden.

Dertil skiftes alle tagvinduer, det gælder også tagvinduet i opgangen. For hvert tørrerum etableres der et tagvindue på hver side af bygningen.

Tagvinduerne leveres i format, der er tilpasset tagstenene. 

Brandsektionering

I forbindelse med at der skiftes tag, etableres der brandvægge, så hvis uheldet er ude, vil branden ikke sprede sig til hele bygningen. Der opføres to vægge pr. bygning. I dag er der ingen i Blok 2 og en i Blok 1.

Der vil blive monteret en branddør med automatisk lukning, så det stadig vil være muligt at gå fra en opgang til en anden via loftrummet. 

Ny opgangsbelysning (tilvalg - separat afstemning)

Foreningen oplever jævnligt udfordringer med opgangsbelysningen særligt at kontakter driller. Hver fejlfinding er besværlig, da ledningerne til opgangsbelysningen er trukket i lejlighederne, hvilket gør det nødvendigt at komme ind i lejlighederne for at finde fejlen. Det tager tid, og det er hver gang en udgift for foreningen

Der stilles derfor forslag om at opgangsbelysningen skiftes i sammen omgang med at belysningen på loftet udskiftes. Det vil medføre, at der trækkes nye kabler og opsættes sensorstyrede lamper, så vi kan fjerne de nuværende kontakter med trykfunktion.

Tilvalget vil blive finansieret af forenings driftsbudget.

Opgangslysningen hænger ikke sammen med tagudskiftningen. Det er et tilvalg, som vi afholder en separat afstemning om. 

Ekstra isolering - indgår ikke

Taggruppen har sammen med Vopa fået undersøgt mulighederne for at få isoleret yderligere mellem 4. sal og loftet. Da der allerede er indblæst ca. 10 cm i etageadskillelsen, er der ikke plads til mere. Hvis der skal laves yderligere isolering skal gulvet hæves, hvilket også medfører, at loftet skal hæves. Derudover vil det betyde, at alle loftsrum skal ryddes, hvilket ikke er tilfældet, hvis projekt ikke indeholder yderligere isolering. 

Omkostningerne til ekstra isolering medfører en tilbagebetalingstid på mere end 40 år, hvilket taggruppen og rådgiver har vurderet som værende ikke rentabel.

Taggruppen har derfor valgt at tagprojektet ikke indeholder ekstra isolering. Beregningerne har desuden vist, at ekstra isolering ikke vil ændre på ejendommens energimærke.

Hvad sker der med loftsrum?

Dit nuværende loftrum forbliver, som det er i dag. Den indvendige, synlige del af tagfladen vil blive brædder (indersiden af det nye undertag). Det vil i fremtiden betyde, at der ikke kommer tagdrys/mørtel fra taget ned i loftrummet. Loftrummet kan derfor holdes bedre rent.

Det vil dog være nødvendigt, at dit loftsrum er ryddet ud mod taget i den periode, der arbejdes på det nye tag. Her varsler vi selvfølgelig i god tid.  

Loftsrummet skal ryddes 1,5 meter ind fra tagfoden (der hvor taget møder gulvet). Da det vil være en byggeplads, må der forventes, at der kommer en del støv mv. Derfor anbefaler vi, at du dækker dine ting af. Når tagarbejdet er afsluttet,  vil der blive gjort så rent som muligt, men hvis du har ting i rummet, må du forvente, at du også selv skal gøre rent. 

Hvis du vil være sikker på, at intet tager skade, anbefaler vi, at du rydder rummet helt, da der er risiko for, at der kan falde materialer ned og ødelægge ting.

Projektet udføres i etaper, og når arbejdet står på i din opgang, vil du ikke kunne tilgå loftsrummet. Du skal derfor sørge for at have fjernet de ting, du skal bruge i perioden. Når den detaljerede tidsplan kendes, meldes den ud, så du ved, hvornår der er adgang til loftet, og hvornår der ikke er.

Håndværkerne skal som udgangspunkt ikke have adgang til dit loftsrum. Skulle det alligevel blive nødvendigt, vil du blive varslet særskilt om det.

Det videre forløb

Udskiftningen af tag skal godkendes på en generalforsamling. Der er indkaldt til ekstraordinær generalforsamling d. 24. oktober 2023.

Det er forventningen, at der bliver behov for at indkalde til endnu en ekstraordinær generalforsamling for at få vedtaget udskiftning af taget, da vedtægterne foreskriver at mindst 2/3 dele af ejerne skal stemme ved første ekstraordinære generalforsamling. Hvis det bliver tilfældet, bliver den 2. ekstraordinære generalforsamling afholdt 1. november, der vil komme en separat indkaldelse til denne.

Når udskiftningen af taget er vedtaget, skal der bruges 2-3 måneder til projektering, indhentning af tilbud og kontraktindgåelse. Dette arbejde vil VOPA stå for.

Vi forventer at invitere 3-4 entreprenører til at give tilbud på opgaven. 

Selve arbejdet med udskiftning af taget forventes igangsat i starten af 2024. Det er forventningen af projektet kan afsluttes ca. 12 måneder senere. Projektet vil blive gennemført i etaper, hvilket betyder, at der ikke arbejdes på hele taget samtidig, men kun dele af taget. I den periode der arbejdes på den enkelte etape, skal man være forberedt på, at der opstilles stillads i haverne ca. 1,5-2 meter fra væggen. Den endelige opdeling i etaper vil først blive udarbejdet, når der er valgt en entreprenør. Arbejdet på en etape må forventes at pågå i ca. 3. måneder.

Økonomi

Taget er vores fælles klimaskærm, som beskytter vores lejligheder imod regn, sne, sol og vind. Det er derfor også en fælles udgift at få skiftet tagfladen, nu hvor den trænger.

VOPA, der har været taggruppens rådgiver indtil videre, har udarbejdet et økonomisk overslag, der kan opdeles på følgende punkter:

Byggeplads 4.780.000 kr.
Materialer 6.590.000 kr.
Arbejdstimer 14.850.000 kr.
Uforudsete udgifter 2.622.000 kr.
Rådgiver/tilsyn 2.020.000 kr.
Byggesagsadministration 300.000 kr.
Finansiering (byggekredit) 800.000 kr.

Total 31.962.000 kr.

Bestyrelsen foreslår at anvende foreningens opsparing på at nedbringe det beløb der skal hjemtages lån på. Opsparingen er på 3 mio. kr.
Det vil sige at det endelige beløb der skal finansieres er: 28.962.000 kr.

Projektet foreslås finansieret først med en byggekredit og efter aflevering og udarbejdelse af et endeligt byggeregnskab med enten kontant indbetaling eller ved den enkelte ejers deltagelse i et fælleslån. 

I Bilag 1, kan hver ejer se, hvad projektet vil koste. Ejer kan vælge at betale projektet kontant eller deltage i fælleslånet. Den månedlige ydelse vil i det tilfælde også være at finde i dokumentet. Fælleslånet vil blive hjemtaget af foreningen, når omfanget er kendt.

Der opfordres til, at hver enkelt ejer undersøger andre finansieringsmuligheder som alternativ til at indgå i fælleslånet. Fælleslånet bliver optaget som et banklån, hvilket kan have højere renter end alternativ finansiering. I skal som ejer først endelig tage beslutningen om, hvordan I ønsker at  finansiere jeres andel, når projektet er afsluttet.

Både byggekredit og fælleslån er med variabel rente og med en løbetid for fælleslånet på 20 år. 

Bemærk, at beregningerne i Bilag 1 er baseret på den økonomiske ramme, som der stemmes om på den ekstraordinære generalforsamling. Bliver projektet gennemført under budget, vil omkostningerne være mindre. De månedlige ydelser er beregnet ud fra de tilsagn, som foreningens bank for nuværende har givet foreningen. Det vil dog være de rentevilkår, som gælder når lånet skal hjemtages, der vil blive gældende for fælleslånet.

Det er aftalt at sende foreningens samlede bankengagement i udbud efter en vedtagelse af tagprojektet. Der er fin interesse fra flere banker for at tilbyde foreningen favorable vilkår.

Deltagelse i fælleslånet

Renten på fælleslånet er fradragsberettiget på selvangivelsen, de ejere som deltager i fælleslånet vil primo hvert år modtage en opgørelse over deres andel af renteudgiften, ejer skal selv huske  at medtage den på selvangivelsen. 

Deltagere i fælleslånet hæfter alene for den andel af lånet, der er tilknyttet ens egen lejlighed. Beboere der ikke  deltager i fælleslånet, eller som efterfølgende indfrier deres andel af fælleslånet, hæfter ikke personligt for lånet. 

Ved salg af lejligheden skal lånet indfries, det vil ikke være muligt at overdrage lånet til en ny ejer.

Betaling HVIS MAN ØNSKER AT BETALE SIN ANDEL KONTANT

Cirka en måned efter, at det endelige byggeregnskab er udfærdiget og afsluttet, sender administrator opkrævning ud til alle ejere. De ejere, der ønsker at betale kontant, skal betale beløbet indenfor en måned. Er der ikke registreret betaling efter denne frist, vil man automatisk komme med i fælleslånet.

Hvad skal der stemmes om?

For at taggruppen kan komme videre med projektet, skal der træffes beslutninger om de overordnede rammer for projektet, så processen kan komme videre. Vi håber at have fået skiftet taget i 2024, men det afhænger naturligvis også af fremdrift i byggeprocessen.

Vedtagelse af økonomisk ramme for tagprojektet og bemyndigelse til at vælge entreprenør

Generalforsamlingen skal vedtage den økonomiske ramme for projektet. Den økonomiske ramme for projektet svarer til beløbet under punktet i økonomi-afsnittet og er på 31.962.000. kr.

Dertil skal der gives bemyndigelse til, at Taggruppen/bestyrelsen kan indgå kontrakt med en entreprenør inden for den økonomiske ramme for projektet. 

Valg af rådgiver

Taggruppen har for nuværende brugt VOPA Ejendomsadministration, der også tilbyder byggerådgivning. Taggruppen har gennem det seneste halve år haft dialog og sparring med VOPA om projektet, og det er også VOPA, der har udarbejdet det byggetekniske budget for projektet.

Oprindeligt har taggruppen haft dialog med 3 rådgivningsfirmaer for at afsøge markedet. På trods af at det er et stort projekt, er projektet forholdsvis simpelt og et standardprojekt i forhold til udførelsen. For en rådgiver er det altså en metervare, der blot skal tilpasses de lokale forhold. Alle 3 rådgivere er kompetente til at løse opgaven og i kombination med den tilbudte pris, foreslår taggruppen at VOPA Ejendomsadministration bliver foreningens byggerådgiver i forbindelse med tagudskiftningen.

VOPA-rådgivning honoreres med 7 % af projektsummen.

Valg af byggesagsadministrator

I forbindelse med projektet er det nødvendigt at have en byggesagsadministrator tilknyttet. Byggesagsadministrator skal hovedsageligt bistå taggruppen med at indgå kontrakt med byggerådgiver, og hjælpe med rådgiveraftale.

Taggruppen har haft dialog med Øens Ejendomsadministration om, at de skal varetage opgaven og indstiller, at de vælges som byggesagsadministration.

Øens Ejendomsadministration honoreres med 300.000 kr.

Option: Udskiftning af opgangsbelysning

Tilvalg af udskiftning af opgangsbelysning, 620.000. kr.

DOKUMENTER

Bilag 1 - Budget og fordelingsoversigt (pdf)

Indkaldelse til Ekstraordinær generalforsamling 24. oktober 2023 (pdf)

Fuldmagt (pdf)

Bundet fuldmagt (pdf)

taggruppen - EN KORT HISTORIK

I oktober 2020 valgte bestyrelsen at nedsætte en taggruppe, der i løbet af 2020/2021 arbejdede med forskellige muligheder  for en tagudskiftning. På generalforsamlingen i 2021 blev projektet og mulighederne præsenteret, og der blev tilkendegivet interesse for følgende muligheder:

• 1:1-udskiftning

• Frasalg af loftareal til 4. sal og derigennem finansiere tagprojekt

• Frasalg af loftsareal til 3. part og derigennem finansiere 

På generalforsamlingen var der flertal for, at der skulle arbejdes videre med 1:1-udskiftning.

Taggruppen fik efterfølgende nye medlemmer, og det blev besluttet, at alternativet om 4. sals mulighed for at købe loftarealet skulle konkretiseres, og på den baggrund skulle der laves en ny interessetilkendegivelse. Den blev lavet på generalforsamlingen i 2022 med det udfald, at der ikke var flertal for at frasælge tagarealet til 4. sal med henblik på at delfinansiere et tagprojekt.

Efter en pause er tagprojektet atter startet, med henblik på at få truffet en beslutning om en 1:1-udskiftning i 2024. Den nuværende taggruppe består af følgende medlemmer:

• Marianne Ladekarl Thygesen

• Andreas Norup

• Jørgen Hoeck

• Søren Vinther Knudsen

Det er et rigtig stort projekt og der er brug for al den hjælp, vi kan få.

Har du lyst til at bidrage og samtidig lære noget om et større byggeprojekt, så skriv til bestyrelsen og tilbyd din hjælp.